策略宝平台最高院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（附全文）

来源：不良资产头条

编辑 | 张媛

全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要

法〔2026〕137号

为统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益，最高人民法院于2025年12月30日在北京召开了全国法院审理房地产企业破产案件座谈会，邀请住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等单位有关负责同志参加会议，部分高级人民法院分管民商事审判工作的院领导、相关庭室负责同志参加会议。与会同志经认真讨论，就案件审理中的主要问题取得了一致意见。现将有关情况纪要如下。

一、总体要求

房地产作为支撑国民经济的基础产业，影响民生、投资和消费等多个方面。房地产开发企业风险涉及的债务规模巨大、利益群体众多、债权关系错综复杂、涉稳风险突出、外溢性强，事关群众切身利益，事关社会大局稳定。各级人民法院要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平经济思想和习近平法治思想，不折不扣全面落实党中央关于房地产市场平稳健康发展的重大决策部署，严格公正司法，充分发挥破产审判职能作用，依法推动房地产开发企业风险稳妥有序出清，有效防范化解房地产风险，为加快构建房地产发展新模式提供有力司法保障。

一是坚持党的绝对领导。党的领导是中国特色社会主义法治的本质特征，是严格公正司法的根本保证。各级人民法院要始终坚持党的绝对领导，增强“四个意识”、坚定“四个自信”,以实际行动坚定拥护“两个确立”、坚决做到“两个维护”。要紧紧围绕党中央重大决策部署，自觉把破产审判工作融入经济社会发展大局，充分发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，把党的领导的政治优势转化为在法治轨道上化解房地产领域风险的强大效能。

二是始终坚持以人民为中心。房地产开发企业破产处置与风险防范，与人民群众的切身利益、社会稳定息息相关，必须始终坚持以人民为中心发展思想，站稳人民立场，进一步深化房地产开发企业风险处置工作对维护人民群众切身利益重要性的认识，切实回应群众关切，依法统筹保护好职工、购房人、征收拆迁安置户、承建商、供货商、金融机构债权人等各方群体利益，厚植党的执政根基，真正实现法理情有机融合、“三个效果”有机统一。

三是坚持系统观念，加强统筹协调。房地产开发企业风险化解是一个复杂的系统工程，各级人民法院必须坚持以全局观念和系统思维谋划、推进、落实工作，用好用足各项政策举措，进一步完善“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化破产府院协调工作机制及问题处置机制，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务等相关政府职能部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等的堵点、难点及瓶颈性问题，营造机制多元、选择灵活、协同融合的企业债务清理生态环境。

要提前摸清底数，充分研判风险，做好境内境外、民事刑事等多方面统筹谋划，一揽子解决资产、负债、业务及人员等问题，确保不留死角。要区分集团公司与项目公司的权利义务，在审理房地产企业破产案件中，注意防止风险外溢，避免影响正常房地产项目的建设交付，切实维护购房人合法权益。

四是坚持树立市场化、法治化原则。化解房地产企业风险，必须坚持市场化原则，深刻认识房地产市场调整所处历史阶段，在尊重市场经济一般规律的基础上，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，对具有挽救希望的企业应及时重整，对不具备存续价值的企业应及时清算，充分发挥破产制度优胜劣汰、优化资源配置等功能，推动构建房地产发展新模式。必须坚持法治化原则，加强法律的准确统一适用和规则完善，依法保护各方主体合法权益的同时，要加大对违法犯罪行为的惩治，强力追赃挽损，依法追责问责，切实防止逃废债务，有效防范道德风险，稳定市场主体预期，坚定社会投资者信心，服务构建高水平社会主义市场经济体制。

二、案件管辖和管理人指定

1.房地产开发企业破产案件的管辖。房地产开发企业的主要财产一般为开发项目，日常经营决策主要围绕项目建设、施工、融资、预售等具体活动展开，其主要办事机构所在地与开发项目所在地通常具有一致性，为便于案件受理后资产接管、处置、接受债权人监督等工作的开展，原则上以其开发项目所在地确定破产管辖法院。

房地产开发企业的项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖；分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖；项目跨省级行政区域的，报请最高人民法院指定管辖。房地产总部企业破产的，一般应当以其注册地为住所地确定破产管辖法院。

人民法院在受理破产申请后，发现依前款规定本院没有管辖权的，应当及时将案件移送有管辖权的人民法院。

2.关联企业破产。人民法院应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则，不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序。有证据证明房地产开发企业的多个关联企业成员之间确实存在法人人格高度混同、区分各关联企业成员财产的成本过高、严重损害债权人公平清偿利益的，人民法院应当作出实质合并审理的裁定。

不符合实质合并条件的，各受理法院、管理人之间应当加强沟通协调。因协调审理而有集中管辖必要的，多个关联企业成员在同一省级行政区域内，高级人民法院可根据具体情况指定辖内一家中级人民法院集中管辖；多个关联企业成员处于不同省级行政区域，各受理法院能够协调达成一致意见的，由集中管辖法院层报最高人民法院备案；不能达成一致意见的，应当层报最高人民法院指定管辖。

3.管理人指定。人民法院在指定管理人时，一般应当通过竞争方式依法选定，也可以基于分级管理，在能够胜任案件办理的管理人中随机指定。管理人团队中应当注意吸收具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员，并注意听取主要债权人对管理人选任的意见。

人民法院认为应当指定清算组为管理人的，可以从编入管理人名册的社会中介机构、前期风险处置专班有关政府部门人员中依法指定清算组成员。

预重整协商阶段，债务人、金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人聘请编入管理人名册的相关中介机构开展有关辅助工作，在破产申请受理后金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人同意该中介机构担任管理人，人民法院经审查认定符合管理人任职规定的，可以指定其作为破产案件的管理人。

人民法院选任管理人的，要邀请院廉政督察部门全程监督，评选程序全程录音录像备查。管理人与破产审判人员有近亲属等利害关系的，不得担任管理人。一经发现选任程序违规的，应当及时更换管理人。重新指定管理人时，人民法院应充分听取债权人会议的建议，以强化债权人会议对管理人的监督制约作用。

4.保全措施解除。破产案件受理后，受理法院应当及时通知对债务人财产采取查封、冻结、扣押等保全措施的机关以及协助采取上述保全措施的单位，按照企业破产法第十九条规定及时解除相关保全措施，并将相应财产交由管理人接管。管理人处置上述财产时，可以根据破产受理法院出具的批准重整计划(草案)裁定书、认可和解协议裁定书、确认破产财产变价方案裁定书、拍卖成交裁定书等有关破产财产分配和处置的文书办理过户、移交手续，财产处置价款应当依法在破产程序中统一分配。但是相关主体对该财产权属存在争议的，在相关破产衍生诉讼对财产权属作出认定前，管理人不得处置。

前款规定的保全措施系公安机关、人民检察院、人民法院等办理刑事案件中依法采取的，应当共同协商对涉案财产依法进行甄别，属于债务人合法财产的部分，管理人有权依法处置；在协调一致的基础上，也可以对采取保全措施的财产先行处置，并在所得金额中为刑事案件涉财产执行部分预留相应部分。破产案件受理法院应当加强与刑事案件办理单位的沟通协调，必要时可以逐级报请共同的上一级党委政法委进行协调，尽快明确债务人合法财产范围以及处置方式等，避免因长期等待刑事案件处理结果延误破产程序进程。

三、债务人财产的认定和追收

5.债务人财产认定。债务人财产的权属认定应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》(以下简称企业破产法司法解释二)第一条、第二条等规定进行判断，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定内容，不再适用。

破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应当予以支持。

6.刑民交叉处理。房地产开发企业因涉及非法集资等刑事案件正在被公安机关、人民检察院、人民法院侦查、起诉、审理，但同时存在因合法经营行为形成的债权，相关主体对其申请破产符合破产受理条件的，人民法院应当及时裁定受理，并通过府院协调机制做好刑事案件追赃挽损与破产程序统一公平分配的统筹工作。

刑事裁判中明确为赃款赃物并且能够与债务人其他合法财产相区分的，人民法院应当认定为不属于债务人破产财产范围。刑事受害人应当在刑事程序中统一登记并按照刑事裁判认定的实际损失，就前述特定赃款赃物通过刑事程序进行发还。刑事发还不足以弥补全部实际损失的，受害人可就剩余部分在破产程序中按照普通债权受偿，但受害人损失并非破产债务人造成的除外。

如果赃款赃物与债务人其他合法财产混同无法区分的，受害人依据刑事裁判确定的相应损失应当作为普通债权在破产程序中统一受偿。

7.债务人财产的追收。人民法院受理破产申请后，应当指导管理人根据企业破产法第三十四条、第三十五条、第三十六条及时追回债务人财产，切实防范债务人及其股东、董事、监事、高级管理人员利用破产程序逃废债务，依法追究违法行为人的法律责任。

管理人依法主张债务人股东、实际控制人、关联企业等返还所欠款项的，人民法院应当予以支持。依法追回的被违规抽调挪用资金，应当优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的，应作为债务人财产依法分配。

8.“三代”合同效力。破产申请受理前，因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订代管、代持、代建等协议对项目继续进行开发建设，破产受理后，管理人主张根据企业破产法第十八条的规定解除相关协议的，人民法院不予支持。管理人或者其他债权人等利害关系人请求依照企业破产法第三十一条、第三十二条、第三十三条规定撤销或确认相关协议无效的，人民法院不予支持。

本条所称“代建”和“代管”主要是指，房地产开发企业作为委托方与相关主体签署合作协议，委托代建方或者代管方负责后续工程建设、竣工交付、营销管理等事项，委托方负责筹措建设资金，继续享有项目投资收益。

本条所称“代持”是指，房地产开发企业将项目公司股权以极低的名义价格，暂时转让过户至相关主体名下，由受让方主导项目的后续建设和营运管理并承担费用支出，房地产开发企业仍可有限参与项目公司管理，项目收益首先归还受让方的投资，在项目完成建设销售后或者符合约定条件时，房地产开发企业再以之前的转让价格回购项目公司股权。

四、购房人权利保护

9.管理人对购房合同的选择履行权。人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条规定决定解除或者继续履行。管理人决定解除购房合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿。

购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。

10.消费性购房人的权利保护。破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，该房屋买卖合同应当继续履行。购房人权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)确定。

征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置，征收拆迁安置户请求参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》关于商品房消费者权利的规定确定其债权性质和权利顺位的，人民法院应当予以支持。

11.预告登记买受人的权利保护。破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同并办理预告登记，管理人以购房人未支付全部价款为由主张解除合同的，人民法院不予支

持。破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当予以办理。因不能续建导致购房合同无法履行被解除的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，但购房人系商品房消费者的除外。

12.已交付占有房屋的购房人权利保护。破产申请受理前，非消费性购房人与债务人已就商品房、小商铺等签订合法有效的书面购房合同，破产受理时购房人已基于卖方符合约定条件的交付行为合法占有房屋，管理人请求解除合同收回房屋的，人民法院不予支持。

人民法院应当结合是否存在交付钥匙、办理物业入住手续以及实际管理、控制等事实支配行为，综合判断购房人是否实际占有房屋。

13.以房抵偿普通金钱债权的处理。破产申请受理前，房地产开发企业基于清偿自身债务，在履行期限届满前与债权人达成以房抵债协议的，按照本纪要第15条的规定处理。

前款以房抵债协议系在债务履行期限届满后达成的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且抵债价格、协议签订时间、债权形成原因等不属于企业破产法第三十一条、第三十二条、第四十条、企业破产法司法解释二第四十四条规定的情形，应当认定以房抵债协议有效。但是对于折抵购房款的债权数额，管理人应当结合原债权债务关系予以审查，超出法律规定保护限额的高额利息等不应予以保护的部分，应当从购房款中予以扣减。经审核，如果上述折抵债权数额不足以支付全部购房款的，可以按照本纪要第9条的规定处理；折抵债权足以支付全部购房款的，抵债购房人的权利应当按照本纪要第10条、第11条、第12条的规定分别予以保护。

以房抵债协议因存在企业破产法第三十一条、第三十二条、第四十条、企业破产法司法解释二第四十四条规定的情形被撤销或被认定无效的，债权人应当按照原债权债务关系申报债权。抵债房屋已经交付占有的，以房抵债协议因本款原因被撤销后，管理人有权收回房屋。房屋买卖合同已办理所有权登记或者预告登记，管理人请求裁定撤销登记的，人民法院应当予以支持。

14.以房抵偿优先债权的处理。破产申请受理前六个月内，债务人通过签订以房抵债协议的方式，对以自有财产设定担保物权的债权以及工程款、劳动报酬债权进行清偿的，管理人以构成个别清偿为由请求撤销的，人民法院不予支持。以房抵债协议签订时担保财产或者抵偿债权金额低于该抵债房屋价值的，管理人有权要求其补交差额。

15.以房屋买卖担保债务履行的处理。破产申请受理前，房地产开发企业为担保自身债务履行，与债权人签订房屋买卖合同，并约定债务到期不能清偿时履行该合同，债权人据此在破产程序中要求继续履行交付房屋的，人民法院不予支持，债权人应当按照原债权债务关系申报债权。债权人主张就该买卖合同标的物优先受偿的，人民法院不予支持。

上述房屋买卖合同签订后，破产申请受理前，当事人已经办理房屋所有权登记，债权人按照原债权债务关系申报债权并主张就该登记房屋优先受偿的，人民法院应当予以支持。当事人仅办理所有权预告登记的，债权人优先受偿权应当根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(以下简称民法典担保制度司法解释)第五十二条第二款规定，在破产申请受理时该登记房屋的价值范围内予以支持。但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对自身没有财产担保的债务签订上述买卖合同并办理所有权登记或者预告登记的除外。

16.一房数卖购房合同的处理。破产申请受理前，债务人一房数卖而成立的数份房屋买卖合同均有效的，应当按照已经办理房屋所有权登记(所有权预告登记)、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定保护顺位，但恶意办理登记的购房人权利不能优先于已合法占有该房屋的购房人。权利获得优先保护的购房人应当根据本纪要的相关规定行使权利。因一房数卖导致合同目的不能实现的购房人可以请求解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，其中商品房消费者权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。

17.交付房屋和办证。管理人决定继续履行双方均未履行完毕的房屋买卖合同以及依据本纪要应当继续履行的合同，在破产程序终结前房屋具备交付和登记条件，管理人或者自行管理债务人应当及时交付房屋并办理登记手续，但购房人应当及时支付剩余购房款。

购房人未按照要求履行上述付款义务，经管理人催告后在合理期限内仍未履行的，管理人有权根据民法典第五百六十三条第三项的规定解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权作为普通债权清偿。

破产申请受理后，购房人以房地产开发企业迟延交付等非不能续建原因导致合同目的不能实现为由，根据民法典第五百六十三条第四项的规定主张解除合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权作为普通债权清偿。

18.商品房担保贷款合同的处理。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院予以支持。担保贷款合同解除后，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。

管理人以购房合同被确认无效或者被撤销、解除为由，请求注销购房贷款抵押登记或者抵押预告登记的，人民法院不予支持。贷款银行有权就购房人欠付的贷款本息申报债权，并可就担保物优先受偿。贷款银行仅办理抵押预告登记的，应当根据民法典担保制度司法解释第五十二条第二款的规定行使权利。

房屋买卖合同依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定解除，贷款银行依前款规定就担保物受偿不足部分，请求按照本纪要第31条第二款第一项的顺位清偿的，人民法院予以支持。贷款银行就破产程序中未受清偿债权要求购房人继续承担清偿责任的，人民法院不予支持。

五、债权申报和审核

19.债权申报登记。管理人在对购房人进行债权登记时应当区分请求权的内容分类登记，对于债权人请求继续交付房屋并办理过户登记的，应当在债权表中作为单独类型进行登记，后续履行中转化为金钱债权请求权的，应当及时予以注明并对登记类别进行调整。

上述请求交付房屋的债权人应当作为单独表决组，就房地产项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，其表决权根据表决时已支付的房款金额确定。

20.迟延交付房屋违约金的债权申报。房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿，购房人主张该债权与其在破产程序中应当继续支付的剩余房款进行抵销的，人民法院不予支持。

破产申请受理后，因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，人民法院予以支持。

21.实际施工人的债权申报。破产申请受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质且发包人订立合同时知道或者应当知道该情形，承包人已经申报全部建设工程价款债权的，借用资质的单位或者个人可在此范围内就其享有的已结算价款请求权申报债权，管理人应当将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按照相应比例对其债权直接予以分配。但借用资质的单位或者个人不享有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利。

承包人转包、违法分包建设工程或者对外出借资质，承包人未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内就其自身享有的债权代位申报并获得清偿。实际施工人代位申报的，可在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张。实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用。实际施工人在破产程序中未受清偿的债权，承包人、转包人应当按照约定继续承担清偿责任。

承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得依照本条规定向房地产开发企业主张权利。实际施工人债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿。实际施工人债权中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。

22.保证金债权的申报。破产申请受理后，承包人请求返还工程质量保证金或者履约保证金的，应当符合双方约定或者法律规定的条件，保证金返还或者支付期限不因破产申请受理加速到期。但是承包人可以将其作为附条件债权申报。

破产申请受理后，具备返还条件且承包人缴纳的保证金能够与债务人财产相区分的，承包人可以主张取回权；不能区分无法取回的，承包人因此产生的损害赔偿请求权作为普通债权清偿。破产申请受理时具备返还条件，因管理人的原因导致无法取回的，承包人的损失应当作为共益债务清偿。应返还的保证金属于建设工程价款其中部分，承包人主张按照建设工程价款债权优先受偿的，人民法院应当予以支持。

23.管理人对债权的审查。管理人审查债权应当勤勉尽责，对有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书确定的债权，管理人不得无故不予确认。对于建设工程价款等难以认定的债权，管理人可以与债权人协商后，通过聘请双方认可的鉴定评估机构对工程造价、质量、修复费用等专门性问题进行评定，但破产程序中依法选聘的中介机构已出具相关报告的除外。双方对鉴定评估机构无法协商一致的，经人民法院许可，管理人可以选聘有资质的机构进行专项审计和鉴定。有关机构出具的报告或者意见应当作为债

权人会议审核债权的参考，并在破产期间由管理人保管，债权人、债务人和其他利害关系人有权查阅。

六、续建及融资

24.房地产项目的续建。破产申请受理前项目已经停工的，人民法院应当监督指导管理人对已完工的工程量进行现场勘查、及时封存相关施工资料，以便确定复工续建之前的工程价款金额。

在第一次债权人会议召开之前，管理人依照企业破产法第二十五条第一款第五项、第二十六条之规定请求人民法院批准续建方案，人民法院经审查认定方案具有可行性的，应当许可并监督管理人立即组织实施，有关情况由人民法院在第一次债权人会议上通报。

25.续建主体及费用。原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。

原施工单位不同意复工并拒绝向管理人移交施工资料办理退场交接手续的，人民法院可依管理人申请对其采取强制移交措施，并对其负责人及相关人员采取罚款、拘留措施。拒不移交造成债务人、债权人损失的，应当依法承担赔偿责任。

26.续建融资。破产申请受理后，债务人房地产项目续建需要对外借款的，管理人应当在续建方案中列明融资方案，经债权人会议表决通过或者人民法院许可后实施，续建融资债权一般应当按照共益债务清偿。续建融资应当专项用于项目建设，及时支付因续建产生的债权债务和相关费用。

续建的房地产项目在破产申请受理前已经设定抵押的，续建融资债权可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。经与相关建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或者抵押债权受偿。

破产申请受理前，债权人系按照项目属地政府相关部门要求为复工续建提供融资，债权人请求将该部分融资债权比照共益债务清偿的，经审查认定该融资确实用于债务人项目复工续建的，应当予以确认。

27.土地出让金等公共费用的缴纳。破产申请受理后，经债权人会议决议通过或者经人民法院许可续建的，债务人新增应缴的土地出让金等公共费用本金可作为共益债务由债务人财产随时清偿，欠缴的土地出让金参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。不能续建的，破产宣告后，破产申请受理前欠缴的土地出让金等公共费用，参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。

七、破产财产处置和债权清偿顺序

28.财产处置原则。债务人被依法裁定宣告破产后，管理人应当及时拟定破产财产变价方案，提交债权人会议讨论并表决。破产财产处置应当遵循价值最大化原则，一般应当优先采取房地产项目整体出售的方式进行。房地产项目整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人取得房地产项目后应当继续向购房人履行交付房屋、协助办理不动产权证书、缴纳相关公用费用等义务并享有相应权利。

29.财产变现。破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则，但债权人会议另有决议的除外。管理人应当在拍卖文件中明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及相关具体内容，并就成交后购房人与买受人之间的衔接工作作出安排。

房地产开发企业无能力继续开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权，相关主体请求注销该土地使用权上已设立的抵押登记的，人民法院不予支持。

30.抵押权的优先范围。破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变现后续建增值部分应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。

抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或管理人请求裁定注销相应抵押登记的，人民法院应当予以支持。

31.清偿顺位。房地产开发企业重整、和解或者在清算中对项目整体出售，根据本纪要规定继续履行的房屋买卖合同在程序终止或者终结时未履行完毕的，由重整、和解后的债务人或者项目受让人继续履行，其他破产费用、共益债务以及破产债权，按照人民法院裁定批准的重整计划、和解协议或者分配方案依法执行。

房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿：

(一)商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；

(二)享有优先权的建设工程价款债权；

(三)对债务人特定财产享有担保权的债权；

(四)破产费用；

(五)共益债务；

(六)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

(七)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

(八)普通破产债权；

(九)破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权；

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

八、工作要求与监督问责

32.依法履职。各高级人民法院要切实提高政治站位，依法忠实履职，统筹好审判力量，积极参与属地房地产开发企业风险化解工作专班，预研预判风险化解中的法律适用问题，切实做好行政化解与司法程序、审判指导与案件办理、破产程序与刑事程序的衔接工作。

人民法院审理房地产开发企业破产案件，应当坚持在党委领导下，依托府院联动机制，指导管理人梳理需要政府相关职能部门支持配合的事项清单，积极争取属地政府及相关部门的支持。

33.防范廉政风险。严格落实《最高人民法院关于进一步加强廉政风险防控提高破产审判质量的意见》,加强案件管理，切实防范廉政风险。受理破产案件的人民法院应当将房地产开发企业破产案件纳入“四类案件”,由院、庭长负责监督管理。对于合议庭关于破产案件的立案受理、管理人指定、管理人报酬的确定及调整、清产核资及债权审查确认情况、批准财产管理、变价、分配方案、重整计划草案、确定重整投资人、破产宣告等重要事项，院、庭长要依程序切实负起监督职责，聚焦破产审判权力集中的关键环节，着力解决法律适用不统一、裁量权行使不规范问题。

34.加强对管理人的监督指导。受理破产案件的人民法院应当对管理人制定的债权审查认定标准进行指导，监督管理人勤勉履职，减少因债权确认不当引发的破产衍生诉讼，并将其作为管理人报酬确定、考核定级、履职评价的重要因素。

非经最高人民法院批准，各地法院不得指定受理破产案件之外的其他法院管辖破产衍生诉讼案件。

35.未依法解除保全措施的问责。破产案件受理法院发现其他法院未按企业破产法第十九条规定解除财产保全措施或中止执行程序，或者违反规定跨省域、跨项目查封保全、超标的查封保全的，应当立即层报最高人民法院，由最高人民法院审务督察部门或纪检监察部门依规依纪开展追责问责工作。

36.打击逃废债。在破产程序中发现企业涉嫌虚假破产、妨害清算等刑事犯罪线索，或者发现国家工作人员、债务人股东、实际控制人等涉嫌相关犯罪案件线索的，管理人应当及时将犯罪线索移交公安机关处理。